Ferienimmobilien als Geldanlage: Profitieren vom Trend zur Heimat

Martin Mrowka | Geldanlage/Luftfahrt/Logistik/Solar/Windkraft
27.03.2018 12:03

Die Deutschen entdecken verstärkt ihre Heimat als Urlaubsziel. Seit Jahren wachsen die Buchungszahlen. So mancher Anleger überlegt sogar, ob sich nicht ein Investment in Ferienimmobilien lohnt.

Im vergangenen Jahr machten laut Analyse von FeWo-direkt rund 42 Prozent der Deutschen Urlaub im eigenen Land. Vor allem bei Ferienwohnungen und Ferienhäusern boomen die Zahlen. Die Branche verzeichnete mit einem durchschnittlichen Buchungswachstum von 16 Prozent im Jahr 2016 einen neuen Höhepunkt. Mehr als ein Viertel aller Urlauber verbringt die schönsten Wochen des Jahres mittlerweile in einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung – und generierte einen Bruttoumsatz von fast acht Milliarden Euro.

Hauptgrund waren nicht etwa die Terror-Angst oder politische Krisen in sonst so beliebten Zielen wie Türkei, Frankreich oder Spanien. Vielmehr spielen Ausstattung und Qualität der inländischen Feriendomizile eine Hauptrolle. Denn die Urlauber sind anspruchsvoller geworden. Auch gute Erfahrungen und die kurze Anreise im Vergleich zu ausländischen Zielen sind für rund ein Drittel der Befragten wichtige Gründe, heißt es in der 12. Deutschen Ferienhaus-Urlaubsanalyse.

Ferienhaus in den Dünen

Der Fiskus profitiert

Jede Person in der Ferienwohnung gibt pro Tag durchschnittlich 77,30 Euro aus. Darin enthalten sind neben der Übernachtung auch Einkäufe, Restaurantbesuche und Freizeitaktivitäten – ein bedeutender Wirtschaftsfaktor für die Regionen. Auch der Staat profitiert, schreiben die Experten von dwif-Consulting: Das Umsatzsteueraufkommen durch die Gästeausgaben beträgt nach Abzug der Vorsteuer 208,7 Millionen Euro. Zusammen mit der entstehenden Lohn- und Einkommensteuer im Ferienhaus-Tourismus in Höhe 523,5 Millionen Euro fließen der Finanzverwaltung rund 732 Millionen Euro jährlich zu, die im Rahmen des Finanzausgleiches an Bund, Länder und Kommunen verteilt werden.

Die Bundesländer profitieren jedoch höchst ungleichmäßig. Vor allem Deutschlands Küsten und das Voralpenland sind begehrt. Rund 70 Prozent des gesamten Angebotsvolumens im privaten Ferienhausmarkt erstrecken sich auf Niedersachsen, Schleswig-Holstein, Bayern und Baden-Württemberg (siehe Grafik oben).

Klar, dass vor allem dort verstärkt Ferienwohnungen und Ferienhäuser gebaut werden. Die lohnen sich nicht nur für Urlauber, sondern auch für Bauherren. Mit dem Boom der Ferienhaus-Urlaube steigt auch die Nachfrage nach den Immobilen als Kapitalanlage. Nun aber bitte nicht erschrecken: Im obersten Luxus-Segment liegen die Preise für ein Ferienhäuschen zum Beispiel auf Sylt bei acht bis zwölf Millionen Euro.

Das hat das Makler-Netzwerk­ Engel & Völkers analysiert, das deutschen Ferienimmobilien jedes Jahr einen eigenen Marktbericht widmet. Liebhaber-Objekte in Spitzenlagen gibt es praktisch nicht unter einer Million Euro. Sie verfügen in der Regel über Meerblick oder Alpenpanorama und ihr Preis liegt weit über dem lokalen Durchschnitt. Sylt spielt dabei in einer eigenen Liga: Für ein Haus auf der Nordsee-Insel gibt es etwa drei in der zweitteuersten Region am bayerischen Tegernsee.

Laut jüngstem Marktbericht von Engel & Völkers steigen die Preise weiter. Für das erste Quartal 2017 registrierten die Experten steigende Angebotspreise für Ferienimmobilien an einem Großteil der 24 betrachteten Standorte. „Diese Entwicklung spiegelte sich in den Premium-Lagen sowie in zweiter Reihe wider“, sagt Kai Enders, Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG. Und weiter: „Aufgrund der wachsenden Nachfrage entwickelten sich die aufgerufenen Kaufpreise auch in guten und mittleren Lagen deutschlandweit mit hoher Dynamik.“


Sylt spielt bei Ferienhäusern in einer eigenen Liga

Enormes Wertsteigerungspotenzial

„Wir gehen davon aus, dass das Interesse an Ferienimmobilien im eigenen Land auch in naher Zukunft ungebrochen hoch sein wird“, prognostiziert Enders. „Aufgrund des anhaltenden Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage sehen wir gerade in den Bestlagen weiteres Wertsteigerungspotenzial. Objekte in diesen Lagen stellen ein lohnendes Investment dar, weil Eigentümer neben der Eigennutzung von einer guten Vermietbarkeit profitieren.“

Abgesehen von den Spitzenlagen lassen sich jedoch auch mit durchschnittlichen Ferien-Objekten Renditen von über sieben Prozent jährlich erreichen. Die aktuelle Niedrigzinsphase und politische Unsicherheiten sorgen für eine gute Nachfrage nach diesen Sachwerten. Wer den Kauf einer eigenen Ferienwohnung überlegt, kann neue Objekte schon für unter 200.000 Euro erwerben. So bietet etwa die Helma Ferienimmobilien GmbH ein bezugsfertiges Ferienhaus am Wasser im brandenburgischen Hafendorf Zerpenschleuse bei Eberswalde inklusive 350 qm Grundstück für 165.000 Euro an.

Gebrauchte Häuser sind oft für weniger Geld zu haben. Allerdings will der Kauf gut überlegt sein. Denn es fallen Zusatzkosten an, die die Rendite schmälern. So muss die Immobilie regelmäßig gepflegt,gewartet, Instand gesetzt und modernisiert werden. Das kann ins Geld gehen. Zudem fallen Betriebskosten wie Grundsteuer und regelmäßige Gebühren an.

Ganzjährige Vermietung anstreben

„Eine Ferienimmobilie lohnt sich finanziell meist dann, wenn sie wenig oder gar nicht selbst genutzt wird sowie möglichst konstante und hinreichend hohe Mieteinnahmen erzielt werden können“, erklärt Alexander Wiech von Haus & Grund Deutschland. „Wenn die Immobilie nicht auch selbst genutzt wird, die Auslastung stimmt und die Miete richtig kalkuliert wurde, sollte die Finanzierung gesichert sein“, so Wiech.

Wem das nötige Kleingeld fehlt, könnte es zunächst mit einem bescheideneren Investment versuchen – einer Immobilien-Aktie. Die Analysten von Warburg Research empfehlen zum Beispiel die Helma Eigenheimbau AG (ISIN: DE000A0EQ578) zum Kauf.

Dieser Artikel ist in der Januar-Ausgabe unseres Monats-Magazins DER ANLEGER erschienen, die Sie unter diesem Link noch bestellen können. Darin außerdem interessante Themen wie Aktien, Fonds, Robo-Advisor, Kryptowährungen, Oldtimer und Whisky.

Wo es die meisten privaten Ferienimmobilien gibt - mit Anzahl der Übernachtungen


FÜNF TIPPS FÜR (NEU-)ANLEGER IN FERIENIMMOBILIEN

Käufer einer Ferienwohnung als Geldanlage sollten sich um eine ganzjährige Auslastung ihrer Immobilie bemühen. Zu berücksichtigen ist, dass die regelmäßigen Aufwendungen für die Ferienunterkunft aufgrund häufig wechselnder Gäste durchaus höher ausfallen können, als bei einer Wohnimmobilie. Der Deutsche Ferienhausverband sagt, worauf Sie achten müssen, um die Urlauber zufrieden zu stellen.

1. Ferienzeiten freihalten
Die höchsten Mieteinnahmen lassen sich in den Schulferien erzielen. Um den Grundstock für eine solide Vermietung zu legen, sollten Ferienimmobilien-Anleger in den beliebten Ferienzeiten (nicht nur des eigenen Bundeslands) zurückstecken und Gästen den Vortritt ins Ferienhaus lassen. Für Anleger heißt das, auf eine längere Eigennutzung in der jeweiligen Hochsaison zu verzichten und auf die Nebensaison auszuweichen.

2. Flexible Reservierung anbieten
Wer gut vermieten will, sollte flexibel sein. Die Zeiten, in denen ein Ferienhaus von Samstag auf Samstag gebucht wird, sind weitestgehend vorbei. Gerade in der Nebensaison sind Kurztrips und Naherholung gefragte Alternativen, vor allem wenn das Ferienobjekt in der Nähe einer Großstadt liegt. Vermieter sollten große Events wie Ausstellungen, Messen oder Festivals nutzen, um auf ihre Ferienimmobilie aufmerksam zu machen, Stichwort: Marketing.

3. Ferienhäuser nach Konzept

Eine Standardausstattung genügt heute kaum noch, um mit der Ferienwohnung zu punkten. Bei der Einrichtung bedarf es eines konkreten Konzepts, das auf eine spezielle Zielgruppe zugeschnitten ist. Die Bedürfnisse von Familien und Paaren unterscheiden sich nämlich drastisch. Generell gilt: Je individueller die Ausstattung desto besser. Und: Es lohnt sich, das Ferienobjekt für eine ganzjährige Vermietung attraktiv zu machen. Wer überwiegend an Familien vermietet, sollte ein Schlafzimmer kinderfreundlich ausstatten – mit Spielzeug, Kuschelecken und fröhlichen Farben. Heute praktisch unverzichtbar: ein stabiler WLAN-Zugang.

4. Ehrliche Kommunikation entscheidet

Wer sich im zunehmenden Wettbewerbsumfeld der Ferienhausvermietung durchsetzen will, muss sich entsprechend im Web präsentieren. Professionelle Fotos von der Immobilie und der Umgebung sind eine empfehlenswerte Investition. Die Texte müssen das Objekt detailreich beschreiben und sympathisch wirken. Wichtig: immer ehrlich bleiben. Kleine Schummeleien und Übertreibungen werden von Urlaubern schnell entlarvt und abgestraft. Reservierungskalender und Mietpreise sollten immer auf dem neuesten Stand sein.

5. Nur zufriedene Mieter kommen wieder

Wiederkehrende Stammgäste bringen sichere Einnahmen. Damit Gäste sich wohlfühlen, sollten Vermieter ihre Ferienimmobilie regelmäßig auf Reparaturarbeiten überprüfen. Einmal im Jahr sollten Renovierungsarbeiten durchgeführt werden. Vermieter sollten fortlaufend sicherstellen, dass die Küchenausstattung vollständig ist und in jedem Fall auf Sauberkeit achten. Nette Gesten überzeugen ebenfalls: Eine Flasche Sekt im Kühlschrank, frische Küchengewürze, eine Basis an Hygieneartikeln und die Infomappe mit Ausflugstipps helfen dabei, dass sich Gäste von Anfang an willkommen fühlen.


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